《北京市房屋租賃管理若幹（gàn）規定》(北京住（zhù）房（fáng）租賃新規)

“黑中（zhōng）介”、甲醛房、隔斷房、租貸、隨意漲價、長租公寓雷爆……隨著租房市場的火爆（bào），一些亂象（xiàng）的滋生被頻頻吐槽，相關業態亟待規範。9月1日，《北京市住房租賃條例》(簡稱條（tiáo）例)正式實施。這也是（shì）我國首部規範“房屋租賃”和長租（zū）公寓等新業態的地方性法規。北京也是（shì）第一個將“住有所居、房住不炒、租購並（bìng）舉、職住平衡”寫入地方立（lì）法的城市。北京青年報記者就《條例》十大熱點問題采訪了市住（zhù）建委相關負（fù）責人，並（bìng）進行了權威（wēi）解讀。

■鼓勵“長期合同”，讓租（zū）客平等享受物業服務（wù）。

■室內空氣（qì）體質量差的“甲醛房”將麵臨懲罰。

■日租或時租應符合規定（dìng）或征得同一建築(醫院)業主的同意。

■向承租人收取的押金不得超過一個月的租金。

■街道辦事處、鄉鎮政府要對轄（xiá）區內的房屋租賃進行日常監管。

■房屋租金明顯上漲，必須有價格幹預措施。

■客廳不要隔斷（duàn）出租，也不要分開。

■不允許把房子租給沒有出示身份證明的人。

■貸款金額不得高於房屋（wū）租賃合同（tóng）金額。

■個人轉租超過規定數量的房（fáng）屋，應當成（chéng）立住房租賃企業。

1個（gè）熱點

甲醛房（fáng）、隔斷房不得出租。

非（fēi）法群租（zū）房治安擾民問題突出，整治（zhì）非法群租房也是北京市“疏解整治促提升”的專項內容。

《條例》明確規定，出（chū）租房屋應當（dāng）符合建築、治安、室內空燃氣質（zhì）量（liàng）等基（jī）本（běn）安全（quán）標準要求，具備供水、供電等基本居住條件，不得（dé）切斷（duàn）電源改（gǎi）變房屋內部結構；客廳不得單獨（dú）出租，廚房、衛生間、陽台、儲（chǔ）藏室等（děng）非居住用房空不得出租居住；人均使用麵積（jī）和（hé）各房間居住人數符合相關（guān）規定；禁止出租違法建築和其他依法不得出租的房屋（wū）。

相應的（de）法律責任指出，房屋租賃企業裝修租賃房屋後（hòu），室內空空氣質（zhì）量不符合室內空空氣質量標準的，由住房和城鄉建設或者房屋主管部門（mén）責（zé）令限期改正，可以並處1萬元（yuán）以上5萬元以下罰款；逾（yú）期不（bú）改的（de），處以五萬元以上三十萬元以下的罰款。

同時，《條例》明確賦予街道辦事處、鄉鎮政府對（duì）違法群租的管（guǎn）理職責和處（chù）罰權。這是北京（jīng）市自2013年以來（lái）對非法群租房治理的實踐經驗，已上升為地方性法規，為治理工作提供了更加充分的法律保障。

2個熱點

通過多（duō）種方（fāng）式增加租（zū）賃（lìn）住房供（gòng）應。

在規範之外，市場上確實存在供需矛盾。因此，多渠道、多主體、多方式增加租賃（lìn）住房的有效供給成（chéng）為解（jiě）決之道。北京市住建委住房租賃管理處副處（chù）長胡慶富在接受北青報記者采訪時介紹，在供給端，集體土地建設租賃（lìn）住（zhù）房成為加強租賃住房供給的重要方式。從2017年開始在北（běi）京試（shì）點，成為全國13個試點城市之一。2020年，於波豐台的成壽寺社區揭牌，成為中國第一（yī）個正式運（yùn）營的集體土地租賃住房項目。

第二種是重建出租房（fáng）。2018年，北京市（shì）出台相（xiàng）關文件，允（yǔn）許部分閑置廠房、招待所（suǒ）、辦公樓等非居住用房按規定改為集體宿舍，解決快遞物流、家政、餐飲等城市（shì）運營服務保障行業人員的租房問題。，而且這樣的房子可以（yǐ）享（xiǎng）受居民用水、用電、供暖、用氣價格，這一點在之前的相關文件中也有（yǒu）體現。這一（yī）次，這一次，是穿越（yuè）了”。

此外，鼓勵通過新增或利用現有土地專項建設租賃住房、在新建商品住房項目中分配租賃住房、盤活宅基地上閑置住房等方式，增加租賃住房有效供給。同時明確規定，這些新建、改建的出（chū）租屋不得出售或以租（zū）代售。違（wéi）反規定的，由住建部門責令改正，處10萬-50萬元罰款，逾期不改正的，處50萬-100萬元罰（fá）款。

3個熱點

租金飆升時，政府可以幹預（yù）。

很多租客反映，在北京這（zhè）樣的（de）一線城市（shì），租房是一筆不小的（de）開支，占工資的20%到50%不等。每年續租的時候都要經曆一波漲（zhǎng）租。

據（jù）了解，目前住（zhù）房租賃（lìn）市場主體多為零售轉零（líng）售(C2C)，住房租賃企業經營規模(B2C)占比相對（duì）較小，租金調控手段少且難度大。《規定》明確禁止（zhǐ）住房租賃企業、房地（dì）產經紀機構哄抬租金、搭售消費（fèi）、捏造並散布漲（zhǎng）價信息等擾亂（luàn）市場秩序的行為，防止企業借助資本惡性競爭、投機倒把、哄抬（tái）租金（jīn）。

《條例》規定，市住房和城鄉建設部門應當加強住房租賃（lìn）價格監測，建立健全相關預警機製（zhì）。住房（fáng）租金明顯（xiǎn）上漲或者（zhě）有可能明顯上漲時，市人（rén）民政府可以依法采取（qǔ）提（tí）價申報、限（xiàn）租或者漲租等價格幹預措施，穩定租金水平，並報國務院備案。市（shì）人民政府采取價格幹預（yù）措施的，出租（zū）人應當執行；拒不執行的（de），由（yóu）市場監督管（guǎn）理部門依法處理。

4個熱點

租金增加多少才算「大（dà）幅增（zēng）加（jiā）」？

2021年8月，住建部發布《關於城市更新行動實施中防止大拆大建的（de）通知》，明確城市住房租金（jīn）年漲幅不得超過5%。該規定中的“顯著增加”是否（fǒu）有明（míng）確的界定標準？

對此，胡慶（qìng）富解釋說，目前租賃（lìn）市場的租金是市場調節價，沒有（yǒu）政府定價（jià）或指導價。一般情況下，政府不幹預。但當房租上漲過快，類似於2018年，影（yǐng）響整個住房（fáng）租賃市場穩定時，政府可以依法幹預。對於什麽情況是（shì）“明顯上升”，下一步將研究具體口徑。

5個熱點

保證金通過第三方特殊（shū）賬（zhàng）戶管理。

房屋租賃中介一直是一個矛盾糾紛多發的領（lǐng）域，民事（shì）、行政甚至刑事問題交（jiāo）織在一起。90%以（yǐ）上屬於租金、定金、租賃期限（xiàn）等合同糾紛，涉及主體多，處理難度大。也（yě）是租房市場的亂象之一。在租賃關係中，承租人往（wǎng）往處於弱勢（shì）地位。統計顯示，90%以上的投訴反映租客權益受到侵害。

《規定》明確（què），住房（fáng）租賃（lìn）企業向（xiàng）承租人收取的（de）押金一（yī）般不得超（chāo）過一個月的租金，並按規定由第三方專戶管理。一般情況下，單（dān）次收取的租金金額不得超過三個（gè）月的租金，超出部分納入監管。房地產經紀機構提供中介服務收取的傭金（jīn）一般（bān）不得超過一（yī）個月的租金。租賃合同期滿，出租人（rén）和承租人續（xù）簽或重新（xīn）簽訂租賃合同的，房地產經紀機構不得再（zài）次收取傭金。

租賃合同到期或者（zhě）終止時，除扣除租金、違約金等（děng）費用外，住房租賃企業應當在承租人退房後三個工作日內將剩餘保證（zhèng）金和租金退還給承租人。

6個熱點

不履行監護（hù）最高罰款30萬元。

對於押金保管和租金監管的（de）條款（kuǎn），胡慶富告訴北青報（bào）記者，之前的法律製度中，對（duì）於租金押金監管沒有明確的規定。此次《條例》從法律層（céng）麵規範了這一突出矛盾，並設定了（le）罰則（zé），將有效減少租金（jīn）押金的衝突（tū）和糾紛，保護租賃當事人的合法權（quán）益。

“北京從去年開始實施存款托管。但是從執行效果來看，這些已經納入押金（jīn）托管的（de）合同，後期基本（běn）都（dōu）沒有因為押金而產生（shēng）糾紛。”胡（hú）慶富表示，市住建委正在（zài）研究（jiū）製定（dìng）押金租金監管配套政策，近期將向社會征求意見（jiàn）。

此外，北青報記（jì）者注意到，《規定》還明確了具體的處罰（fá）措施:住房租賃企業、以自有房屋從事住房租賃業務的企業、房地產經紀機（jī）構未履行押金托管、租金監管（guǎn），或者未按（àn）時（shí）退還剩餘（yú）押金、租（zū）金的，由住房和城鄉建設或者房屋主管部（bù）門（mén）責令限期改正， 並可處以一萬元以上五萬（wàn）元以下的罰（fá）款，對有關責任人員處以五千元以上一萬元（yuán）以下的罰款。 逾期不改的，處五萬元至（zhì）三十萬元罰款，並對有關責任人員（yuán）處一（yī）萬元至三萬元罰款。

7個熱點

防雷爆（bào）嚴控“租貸（dài）”

針對投訴舉報反映的（de）克扣房租押金、多收少付、多收少付、長（zhǎng）租公寓雷爆、個人二房東卷款跑路等市場亂象，條例還為非（fēi）法市場主體量身定做了“緊箍咒”，規範引導企業“租金（jīn）貸”，防止其異化為融資手段，防止（zhǐ）其打造“資金（jīn）池”，從製度上遏製（zhì）企業盲目擴張、爭（zhēng）地的衝動。

《條例》規定，不得誘導承租人使用住房租賃貸款，或者將（jiāng）租賃貸款相關內容納入住房租賃合同；嚴格“租房貸款”管理，金融機構發放的租（zū）房貸款應依據備案（àn）的租賃合同並記入承租人（rén）賬戶；貸款金額不得高於租賃合同金額，貸款期（qī）限不得（dé）超過租賃合同期限，貸款發放頻率應與承租人支付租（zū）金的頻率相匹（pǐ）配。事實上，隨著浩源恒業、丹科公寓雷霆事件的發生，“租貸”已經基本（běn）退（tuì）出北京市場。

8個熱（rè）點

“個人二房東”被監管。

《條例》將“個人二房東（dōng）”納入監管，規定（dìng）個人轉租（zū）房屋超過規定數量的，應當申請（qǐng）住房租賃企業設立登記，並明確了對違（wéi）法行（háng）為的處罰（fá）要求，為解決這一長期擾亂市場的頑（wán）疾提供了（le）法律依據。營業執照、辦公地址、從業人員信息、服務項目和收費標準、投訴電話等。應（yīng）當在營業（yè）場所和網絡服務器上如實公示。要提前準備好房屋條件說明書（shū），告知承租人相關信（xìn）息。從業人員應當持實名卡，在（zài）提供服務的租賃合同上（shàng）簽（qiān）字並注明信息卡號。通過全市住房租賃管理服務平（píng）台統一（yī）建設，企業完成租賃合同網上簽約，自動提交登記備案。

9熱點

建立住房租賃網上（shàng）簽約備案機製。

北青報記者注意到，《條（tiáo）例》規定（dìng）將（jiāng）建立住房租（zū）賃網（wǎng）上簽約備案機製——出租人應當（dāng）在租賃合同簽訂後30日內辦理住房（fáng）租賃登記備案和租賃登記。同時，鼓勵（lì）房東和租客通過住房租賃管（guǎn）理服務平台完（wán）成住房租賃合同網上簽約，即網上簽約。

推行住房租賃合同網上簽約，就是充分利用科技手段賦能管理服務，開發建設全市統一的住房租（zū）賃管理服務（wù）平台，整合各部（bù）門“房、人、企”管理（lǐ）信息，實現部門間信息共（gòng）享，提供房（fáng）屋信息查驗、企業和（hé）職工信（xìn）息查詢、人臉識別等服務。，逐步實現租賃當（dāng）事人合同網上簽約、備案、查詢等“掌上（shàng）辦理”和“一網辦理”。為居民辦理（lǐ）居住證、積分落戶（hù）、提取公積金（jīn）等提供便利。，通過網簽實現租賃合（hé）同登記備案（àn）和租賃登記合並，避免“一物兩跑”、“讓信息多跑路，讓群眾（zhòng）少跑腿”。

胡（hú）慶富介紹，《條例》並未要求個人自然人（rén）進行網上簽（qiān）約，而是（shì）鼓勵人們通過便民服務進行網（wǎng）上簽約。但（dàn）住房租賃公司（sī）和房地產經紀機構需要網簽（qiān）。相關係統網簽功能正在進一步完善中。”

熱點10

首都功能核心區禁止短租。

近年來（lái），隨著“互聯網+”的興（xìng）起，城市“短（duǎn）租”等新形式發展迅速。廣泛分布在居民區的房屋以（yǐ）“短租”、“網上預訂”的形式對外出租，既滿足了旅行者的短期住宿需（xū）求，也嚴重影響了居民區居民（mín）的正常居住生活，引（yǐn）發了大量（liàng）的矛盾糾紛。《條例》規（guī）定，北（běi）京將對按日或按小時收費的短租住房實行區域（yù）差異化管理，禁止在首都功能核（hé）心區經營短租住房。在其他（tā）城區租住短租住房，應（yīng）當符合本市相關管理（lǐ）規範（fàn）和本小（xiǎo）區管理規定。沒（méi）有管理規約（yuē）或（huò）者管理規約中沒有（yǒu）相關約定的，應當取（qǔ）得（dé）本建築物或者同一平房院子內其他業（yè）主的（de）一致同意。出租人應與當（dāng）地公安派出所簽訂治安（ān）責任保證書。

此外（wài），《條例》將宅基地住房租（zū）賃納（nà）入全市規範化（huà）管理和基層（céng）治理體係，明確農業農村（cūn）部門負責指導宅基地住房租賃監督管理（lǐ），建立健全村民自（zì）治機製（zhì），鼓勵農村集體經濟組織與規（guī）模化（huà）、專業化住房租賃企業（yè）合作經營和租賃宅（zhái）基地閑置房屋。

文（wén）/記（jì）者宋霞（xiá）

總體策劃/餘美（měi）英

來源:北京青（qīng）年報